Comprou terra com contrato de gaveta? Entenda os riscos e como regularizar

No interior de Rondônia, é comum ouvir: "comprei o lote, paguei tudo, mas ficou só no contrato". O famoso contrato de gaveta resolve o negócio entre comprador e vendedor, mas deixa um problema guardado para o futuro. E esse problema costuma aparecer na pior hora: num inventário, num pedido de financiamento ou quando o vendedor tem uma dívida.

Neste artigo, explicamos por que o contrato particular não faz de você o dono perante a lei e quais caminhos existem para regularizar.

O que é contrato de gaveta?

É o contrato de compra e venda feito só entre as partes, muitas vezes com firma reconhecida, mas que não vira escritura pública e não é registrado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato tem valor entre quem assinou: comprova que houve o negócio e o pagamento. O que ele não faz é transferir a propriedade.

Por que o contrato não faz de você o dono?

O Código Civil é direto: entre vivos, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis (artigo 1.245). Enquanto o registro não é feito, quem consta na matrícula continua sendo o dono para todos os efeitos.

Além disso, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública, lavrada em Tabelionato de Notas (artigo 108 do Código Civil). Na prática, isso alcança quase toda compra de terra rural e boa parte dos imóveis urbanos.

Quem não registra, não é dono. O contrato de gaveta prova que você pagou, mas a matrícula diz a quem o imóvel pertence.

Quais são os riscos de ficar só no contrato?

• Dívidas do vendedor: como o imóvel ainda está no nome dele, pode ser penhorado por dívidas que ele tiver, e você terá de se defender na Justiça.
• Venda em dobro: o vendedor, de má-fé, pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa, que registra primeiro.
• Morte do vendedor: o imóvel entra no inventário dele, e você passa a depender dos herdeiros para regularizar.
• Crédito rural e financiamento: bancos costumam exigir matrícula em nome do produtor para aceitar a terra como garantia.
• Regularização ambiental e fundiária: CAR, CCIR, georreferenciamento e ITR ficam mais difíceis quando a matrícula não corresponde a quem ocupa e produz.

Como regularizar o imóvel?

O caminho depende da situação. Os mais comuns são:

1. Escritura e registro com o vendedor

Se o vendedor está vivo, localizado e de acordo, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública no Tabelionato de Notas e registrá-la na matrícula. Nessa etapa são pagos o ITBI à prefeitura e as custas de cartório.

2. Adjudicação compulsória

Se o preço foi pago, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, ou não pode ser encontrado, é possível pedir a adjudicação compulsória. Desde a Lei 14.382/2022, ela também pode ser feita direto no Registro de Imóveis, em alguns casos, sem precisar de processo judicial.

3. Usucapião

Quando há posse longa, mansa e pacífica, a usucapião pode ser o caminho. Os prazos mais conhecidos no Código Civil são:

• extraordinária: 15 anos de posse, ou 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos;
• ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos em situações específicas;
• especial rural: 5 anos de posse em área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva com o trabalho da família e morando nela, sem ser dono de outro imóvel.

A usucapião pode ser pedida na Justiça ou, quando não há conflito, no próprio cartório (usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos), sempre com a participação de advogado.

Imóvel rural: cuidados extras

Na compra de terra, além da matrícula, vale conferir:

• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, emitido pelo INCRA);
• ITR dos últimos anos e a certidão negativa da Receita Federal;
• CAR (Cadastro Ambiental Rural) e eventuais embargos ambientais;
• georreferenciamento, exigido conforme o tamanho da área para registrar desmembramentos e transferências;
• se a área vem de assentamento ou titulação do INCRA, há regras próprias sobre a possibilidade de venda.

Perguntas frequentes

Contrato com firma reconhecida vale como escritura?

Não. O reconhecimento de firma só confirma quem assinou. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública, e a propriedade só passa ao comprador com o registro na matrícula.

Paguei o imóvel todo e o vendedor faleceu. E agora?

O imóvel entra no inventário do vendedor. É possível pedir que os herdeiros ou o espólio outorguem a escritura e, se houver recusa, buscar a adjudicação compulsória. O contrato e os comprovantes de pagamento são provas importantes.

Usucapião em cartório é mais rápida?

Costuma ser, quando não há conflito e os documentos estão em ordem, porque não depende de processo judicial. Mas exige planta, memorial descritivo, ata notarial e a concordância ou ausência de oposição dos vizinhos e do proprietário registrado.