Usucapião em cartório: passo a passo da usucapião extrajudicial

Quem mora há muitos anos num imóvel sem escritura, ou comprou um terreno só no contrato, muitas vezes imagina que a única saída é um processo judicial longo. Desde 2015, existe outro caminho: a usucapião extrajudicial, feita diretamente no cartório.

O que é a usucapião extrajudicial?

É o reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, feito pelo Registro de Imóveis, sem processo judicial, quando não há conflito. Está prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).

Os requisitos de tempo e de posse são os mesmos da usucapião judicial (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural), conforme o caso.

Quem pode pedir?

Quem tem a posse do imóvel pelo tempo exigido em lei, de forma mansa, pacífica e contínua, como se fosse dono. O pedido é feito obrigatoriamente com advogado.

Passo a passo

1. Ata notarial: documento lavrado pelo tabelião que registra o tempo de posse, a forma de ocupação e outras circunstâncias. É a base do pedido.
2. Planta e memorial descritivo: feitos por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico), com responsabilidade técnica registrada. Para imóveis rurais, pode ser necessário o georreferenciamento.
3. Certidões negativas dos distribuidores da Justiça, em nome do requerente e do proprietário registrado, para mostrar que não há disputa sobre o imóvel.
4. Documentos da posse: contrato de compra, recibos, contas de luz e água, IPTU ou ITR, fotos, declarações.
5. Protocolo no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
6. Notificações: o cartório notifica o proprietário registrado, os confrontantes (vizinhos) e os entes públicos (União, Estado e Município).
7. Edital: é publicado para dar ciência a terceiros interessados.
8. Registro: sem impugnação, o oficial registra a usucapião e o imóvel ganha matrícula em nome do requerente.

E se o vizinho ou o antigo dono não responder?

Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio do notificado é interpretado como concordância. Antes, era preciso a assinatura expressa de todos, o que travava muitos pedidos.

Se houver impugnação fundamentada e não for possível um acordo, o procedimento é encaminhado para a Justiça. O trabalho feito no cartório não se perde.

Quanto tempo leva?

Depende da organização dos documentos, das notificações e da demanda do cartório. Em geral, é mais rápido que o processo judicial, mas o prazo varia bastante de caso para caso.

Quanto custa?

Há custos com a ata notarial, o profissional técnico (planta e memorial), as certidões, os emolumentos do registro e os honorários advocatícios. Em compensação, o imóvel passa a ter matrícula, ganha valor de mercado e pode ser financiado, vendido e transmitido por herança com segurança.

Perguntas frequentes

Imóvel financiado pela Caixa pode ser usucapido?

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Imóveis com financiamento ou garantia envolvem situações específicas que precisam ser analisadas com cuidado.

O tempo de posse do antigo ocupante conta?

Sim. A lei permite somar o tempo de posse dos antecessores, desde que a posse tenha sido transmitida de forma contínua, como na compra por contrato de gaveta.

Usucapião em cartório vale para imóvel rural?

Vale. Para imóveis rurais, há exigências adicionais, como CCIR, CAR e, conforme o tamanho da área, georreferenciamento certificado pelo INCRA.